1. Oferta Ad Referendum

Anque no es muy usual su uso, las carta oferta Ad Referendum (que necesitan una aprobación) son ofertas formales por escrito que a su vez contienen una seña por parte del comprador.

De este modo y hasta tanto se materialice el acuerdo en un boleto de reserva, la exposición comercial del inmueble se suspende.

2. Boleto de Reserva

En este documento ambas partes se comprometen mutuamente y formalizan los acuerdos alcanzados indicando el precio, forma de pago, plazos, las condiciones especiales en caso de existir y demás obligaciones y derechos de ambos.

Se establece una seña que será generalmente del 10% del valor acordado, y que el comprador depositará al escribano actuante quien salvaguardará esta seña y dispone de un plazo acordado entre las partes (generalmente puede ser de 30 a 45 días) para estudiar los títulos y obtener los certificados necesarios para la transferencia de la propiedad.

El vendedor por su parte, entrega al Escribano toda la documentación del inmueble para que este avance en el estudio de títulos, constatando su autenticidad, derecho legal para la transferencia, requerimientos administrativos y registrales.

El boleto también estipula una multa para cualquiera de las partes que sin una causa justificada desistiera de honrar el acuerdo que se establece en el contrato. Esta multa por lo general es del 10% del precio de venta.

Para su confección se solicita al vendedor copia del último Título de Propiedad.

Según las condiciones que se hayan acordado el siguiente paso puede ser un COMPROMISO DE COMPRAVENTA o la ESCRITURA DE COMPRAVENTA.

3. Compromiso de Compraventa

El Compromiso es un paso intermedio entre el Boleto de Reserva y la Escritura de Compraventa, pueden existir varias razones por las cuales se utilice:

• Saldo de precio

• Unidades a construír

• Aspectos documentales a resolver

• O cualquier condicion que acuerden las partes y que sea necesario cumplir para poder concretar la transferencia total del dominio del bien.

Es el modelo mas utilizado para la compra de unidades en pozo, donde la escritura se realizará al finalizar la obra y cuando se acuerda una financiación entre las partes o un saldo de precio que quedará sujeto a una condición (por ejemplo la finalización de un trámite sucesorio).

Con la firma del compromiso se generan gastos asociados, como el pago de los honorarios inmobiliarios y del Escribano, el pago de ITP (Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales) , timbres profesionales y Montepío Notarial.

Si se realiza un pago superior al 50% del precio acordado, el promitente comprador adquiere derecho al usufructo y pueden entregarse las llaves del inmueble en este acto.

Este compromiso tambien puede ser vendido por el comprador antes de que se realice la escrituración definitiva transfiriendo sus derechos a un nuevo comprador.

Algunos ejemplos: edificios en construcción, sucesiones sin terminar, Certificado Especial de BPS sin finalizar su tramitación, deudas existentes sobre el inmueble o sobre las personas titulares de ese inmueble.

4. Escrituración definitiva

Es la etapa final de todo el proceso de compraventa inmobiliaria.

Este día las partes y los escribanos se reúnen para firmar la escritura que trasladará la propiedad definitiva del inmueble al nuevo propietario y el vendedor ha recibido el pago completo del precio acordado.

Este acto debe cumplir con las solemnidades legales.

Los últimos pasos definitivos para que el negocio quede completamente cerrado los realizará el Escribano y son la inscripción en la Dirección General de Registros y el pago de los impuestos (IRPF e ITP)

Una vez confeccionado el Boleto de Reserva, el Escribano del Comprador solicitará al vendedor una serie de documentos, que dependerá de cada negocio y sus requisitos particulares.

Título de propiedad y copia de Antecedentes dominiales que cubran 30 años

El Título de Propiedad generalmente tiene que ser el original. Es el escribano quien determina si puede servir una copia. En caso de extraviarse el título de propiedad se deberá tramitar una segunda copia ante el escribano que realizó la escritura en su momento o ante la Inspección General de Registros Notariales.

Si hubieran sucesiones o Poderes deberán presentarse copias. Los trámites de sucesiones o de expedición de segundas copias pueden ser dificultosos y demandar cierto tiempo.

Copia de plano de mensura y fraccionamiento horizontal

El Fraccionamiento Horizontal es en caso de PH. El plano siempre lo debe proporcionar el vendedor, ya sea del terreno o la mensura del edificio. En caso de extravío, o que el propietario no tenga el plano, se soluciona solicitando una copia de ese plano en Dirección General de Catastro, es un trámite sencillo, que cuesta 1 UR y demora 48 a 72 horas. Se requieren los datos del plano que generalmente está en el Título.

Declaración Jurada de Caracterización Urbana La Declaración Jurada de Caracterización Urbana (DJCU) es la declaración de las obras existentes en el padrón, para que puedan ser avaluadas e incorporadas a la base informática. Nos da el Valor Real de las construcciones. La actualización catastral es un requerimiento legal. Contribución inmobiliaria e Impuesto de Primaria al día

La Contribución debe estar al día, sea la última cuota o el último período exigible por la intendencia municipal. En cambio, Primaria debe estar pago por todo el período, así se esté en el inicio del período. Luego, en el día de la escritura se hace un prorrateo y se le devuelve al vendedor los meses que no le corresponde pagar.

Si el propietario tiene deudas, el escribano de la parte compradora puede retener el monto de la deuda del precio de venta al momento de la escritura de compraventa, y proceder a su pago para que quede al día y así poder ingresar los documentos al Registro o poder hacer el pago de los impuestos a DGI.

Certificado especial de BPS para poder enajenar (si corresponde)

Si el vendedor es contribuyente a BPS por su actividad personal (tiene empresa, sea unipersonal, o quien vende es una sociedad), o también si hay obras por regularizar, el vendedor tendrá que tramitar un certificado para poder vender ese inmueble, el Certificado Especial para Poder Enajenar. Se tramita en el BPS, y se hace en este período entre el Boleto de Reserva y la Escritura de Compraventa.

Certificado Único Departamental (si corresponde)

En caso de que el vendedor sea una empresa. Se tramita ante la intendencia municipal. Acredita que el vendedor no tiene deuda por Contribución Inmobiliaria ni por Patente de Rodado, ni todo impuesto que recaude ese organismo con respecta a la empresa.

Declaración de Impuesto al Patrimonio y recibo de pago (si corresponde)

El escribano comprador debe preguntar a los vendedores si son contribuyentes del Impuesto al Patrimonio, y en ese caso deberán proporcionar la documentación.

Copia de Reglamento de Copropiedad (PH)

En caso de Propiedad Horizontal.

Póliza de Seguro de Incendio (PH)

En caso de Propiedad Horizontal.

Gastos Comunes al día (PH)

En caso de Propiedad Horizontal. Carta de administrador indicando que se encuentra al día con los gastos comunes o declaración jurada que no existen gastos comunes.

A continuación describimos los actores que pueden estar presentes en el proceso de compraventa, algunos de ellos son esenciales u obligatorios, y otros dependen de las particularidades de la operación:

• Comprador: quien desean adquirir una propiedad

• Vendedor: quien ofrece en venta una propiedad

• Inmobiliaria: se encarga de todo el proceso de comercialización: asesoramiento, tasación, relevamiento, difusión, muestreo, negociación y cierre del negocio.

• Escribanos: el Estado deposita en ellos la fe pública para que realicen funciones notariales, entre ellas, las escrituras de las propiedades. Analizan la documentación de la propiedad, así como la identidad de las personas o empresas que actúan en las transacciones.
  

• Arquitecto: puede involucrarse asesorando al comprador, o también puede verse involucrado en procesos técnicos, como por ejemplo generando el informe de Caracterización Urbana.
  

• Tasador profesional: si se utiliza un préstamo hipotecario para concretar la compraventa, el banco enviará un tasador independiente a la propiedad para cotejarla con el precio acordado.
  

• Desarrollador: es quien promueve la construcción de un proyecto y gestiona toda su ejecución. Se enfoca en la iniciativa y supervisión del proyecto en su totalidad. Su rol es más estratégico e incluye la planificación, el financiamiento y la coordinación general.
  

• Constructora: se concentra en la fase física de construcción del proyecto. Su trabajo comienza una vez que el diseño está completo y los permisos están aprobados. Los constructores son responsables de la mano de obra, materiales, equipos y la ejecución diaria de las obras de construcción.